Q: 공사가 진행되는 도중 또는 완공 시에 건축물 하자로 인한 손해배상은 어떻게 받을 수 있는지요.
A: 1. 건축물 하자로 인한 손해배상의 유형
도급인은 보수에 갈음하여, 또는 하자보수와 함께 건축물 하자로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 하자가 중요하거나 중요하지 않더라도 보수에 과다한 비용이 소요되지 않으면 도급인은 하자보수를 청구하지 않고 바로 손해배상을 청구할 수 있다. 다만, 중요하지 않은 하자에 과다한 비용이 들 경우에는 하자보수청구는 할 수 없고 손해배상만 청구할 수 있다.
2. 손해배상액은 객관적인 하자보수비 상당액이다.
하자보수비 상당액은 일반적으로 하자보수에 필요한 범위의 공사비용으로 도급인이나 수급인이 개인적으로 조달할 수 있는 공사비용이 아니라 건설물가, 정부노임단가 등에 의하여 객관적으로 인정되는 금액에 한한다.
한편 하자로 인한 사용가치, 즉 하자보수 기간 동안의 임료상당의 수입 또는 영업손실 등이 인정되기 위해서는 하자로 인한 그 보수기간 동안 임대 또는 영업을 할 수 없게 되었다는 사정과 임대를 하지 못하여 입은 손해액 또는 영업상의 손실액이 입증되어야 한다. 건물 하자로 인한 시가의 하락은 통상 하자의 보수로 치유됨으로써 회복된다 할 것이므로 원칙적으로 청구할 수 없다.
3. 손해배상액 산정 기준은 언제인가.
하자보수청구 후에 또는 하자보수청구와 함께 손해배상을 청구하는 경우에 손해배상액의 산정 시는 하자보수청구시를 기준으로 한다. 보수의 범위가 확정된 이상 그 이후에 보수비용이 증가하여도 이 부분의 손해는 청구할 수 없다.
하자보수를 청구하지 않고 처음부터 이에 갈음하는 손해배상청구를 한 경우에는 손해배상을 청구한 때를 기준으로 한다.
실무적으로는 ①공사가 완공되어 인도된 경우에는 인도시에 ②공사도급계약이 중도에 해제, 해지된 경우에는 해제, 해지 시에 하자보수의 필요성이 발생하였다고 할 것이므로 위 각 시점을 기준으로 산정하기도 한다.
4. 도급인의 과실상계와 동시이행항변권
하자발생 및 그 확대에 도급인이 기여하였다면 공평의 원칙상 도급인의 귀책사유를 참작하여 과실상계해야 한다.
도급인이 하자보수나 손해배상청구권을 보유하고 이를 행사하는 한 도급인의 공사대금 지급채무는 이행지체에 빠지지 않는다. 도급인이 하자보수나 손해배상채권으로 수급인의 공사대금 채권을 상계하겠다고 통지한 경우에, 그 다음날부터 도급인은 공사대금 지체 책임을 지게 된다. 도급인은 자신의 손해배상채권과 동액의 공사대금채무의 지급을 거절할 수 있을 뿐 나머지 공사잔대금 지급을 거절할 수 없다. 또한 도급인은 하자의 보수나 이에 갈음하는 손해배상을 청구하지 않고 막바로 공사대금의 지급을 거절할 수 없다(대법원 1991.12.10선고 91다33056판결). 따라서 도급인은 하자보수 또는 손배배상 청구 후에 공사대금과의 상계 등을 모색해야 한다.
이동욱 동화법무법인 변호사
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