: 2005년 J건설은 T사로부터 서울 마포구 일대의 쇼핑몰 공사를 150억원에 진행하기로 계약했다. 그러나 쇼핑몰 공사가 완료됐지만 T사의 채무로 인해 J건설은 공사대금을 받지 못했다. J건설은 2008년 11월 밀린 공사대금 91억여원을 받지 못했다며 쇼핑몰에 유치권을 행사하고 있었다. 나아가 J건설에 대해 법원 경매를 신청할 수 있는지요.
A: 일반적으로 수급인이 건물공사를 완성하였음에도 불구하고 도급인으로부터 공사대금을 지급받지 못하는 경우 수급인은 완공된 건물의 인도를 거부하고 이를 유치하는 유치권을 행사하거나(민법 제320조), 공사대금채권을 담보하기 위하여 도급인에 대하여 저당권 설정을 청구할 수 있다(민법 제666조).
그러나 완성된 건물에 대한 계속적 점유를 취득하지 못하거나 상실하는 경우 유치권 행사가 불가능하고, 도급인이 건물의 보존등기와 동시에 이를 제3자에게 소유권이전등기 절차를 마치게 되면 저당권의 설정청구는 실효성이 없다.
따라서 수급인은 공사대금을 받기 위하여 완성된 건물을 경매대상 목적물로 하여 경매신청을 모색하게 되는데, 이 경우 부동산이 낙찰되면 부동산에 설정된 가압류 또는 선행 근저당권 등은 소멸(소멸주의), 인수(인수주의) 여부가 문제 된다.
인수주의는 낙찰받은 부동산의 담보권이 행사되면 매수인은 다시 경매를 당해야 하는 문제점과 입찰참가자들은 부동산에 다른 물권이 설정되지 않은 부동산을 선호하기 때문에 결국 유치권이 설정된 부동산은 경매가 잘 이뤄지지 않아 경낙대금이 불합리하게 낮아지는 문제를 발생시킨다.
이에 최근 대법원은 “유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 부동산의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 해 실시되고, 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당받을 수 있다”고 판단하였다.
이와 같은 대법원의 판단은 공사대금 채권을 피담보 채권으로 하는 유치권자들이 자신의 피담보채권의 실현 가능성을 높였고, 이에 유치권에 기한 경매가 활성화할 것으로 기대된다.
결국 J건설은 완성된 쇼핑몰 건물에 대하여 경매신청을 할 수 있고, 공사대금 91억여원에 대하여 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있을 것이다.
구관희 동화법무법인 변호사
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