Q : B사는 부산 금정구 소재에 A 아파트를 건설하여 분양하는 사업을 영위하기로 하고, 1993. 12. 3. K사와 공사도급계약을 맺어, K사는 1997. 4. 30. 이를 완공하여 1997.5.30.경 사용검사를 받아 그 무렵부터 A 아파트 입주가 시작되었습니다. 한편 B사는 D보증과 1997.5.19. A아파트를 위하여 보증기간을 사용검사일로부터 2000. 5. 29.까지 및 2007. 5. 29.까지로 하는 하자보수보증계약을 체결 하였습니다. 그런데 K사는 A 아파를 시공함에 있어 승인된 설계도면과 다른 변경시공, 미시공, 부실시공으로 인하여 A 아파트에 하자가 발생하였고, A 아파트 입주자대표회의(이하 ‘입대’로 약칭)는 B사에 하자책임을 추궁하였으나, B사는 아파트 입주가 이루어진지 얼마 되지 않아 부도 처리되고 말았고, A입대는 K사에 대하여 하자보수를, D보증에 대하여는 보증요청을 하다가, 2003. 1. 10.경 K사와 D보증을 상대로 소송을 제기하였습니다. 이 경우 K사가 하자담보책임을 지는지요.
A : 먼저 위 사건에서 K사의 미시공이나 변경시공으로 인하여 건물 자체에 균열 등의 위험성이 내재되어 있다고 하더라도, 그와 같은 균열 등이 실제로 나타나서 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 하자가 사용검사 후 발생하고, 또 하자보수의무기간을 도과하기 전에 발생한 것이라는 점이 인정되어 D보증은 A입대에게 보증금액의 범위에서 보증금을 지급할 의무가 인정되었습니다.
다음으로, A입대는 K사에 대하여 집합건물법제9조의 하자담보책임을 물었는데, 이 법조에는 그 책임의 주체를 “건축물을 건축하여 분양한 자”라고 규정되어 있어, 분양자에 해당하는 B사는 이미 부도되었고, K사는 B사로부터의 공사도급을 받은 시공회사에 불과하여 집합건물법 제9조에 의한 하자담보책임을 지지 않게 됩니다. 다만 시공사인 K사가 시행사인 B사의 분양계약에도 참여하여 분양대상인 구분건물에 대하여 분양에 따른 소유권이전의무를 부담하는 분양계약의 일방당사자로 해석된다는 특별한 사정이 있는 경우에는, 단순한 시공사가 아닌 분양자로서 집합건물법상의 담보책임을 지게 됩니다.
또한 건설공사에 관한 도급계약이 상행위에 해당하는 경우 그 도급계약에 기한 수급인의 하자담보책임은 5년의 상사소멸시효에 걸리는 것이어서, A아파트를 분양한 B사와 그 건축을 맡은 시공사인 K사 사이의 이 사건 도급계약에 기한 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 도급계약상의 하자보수기간이 만료된 때로부터 5년의 시효로 걸린다고 판단하였습니다. 다만 이 사건에서는 A입대가 아파트 구분소유자들로부터 B사에 대한 손해배상청구권을 양도받았음을 전제로 손해배상구권을 행사한 시점이 시효기간 5년을 경과한 2006.4.4.경이어서 결국 소멸시효가 완성되었다고 판단되었습니다(서울고법 2009.2.18.선고 2004나58309 판결, 대법원 2011.12.8.선고 2009다25111판결 참조).
서중희 동화법무법인 변호사
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